Nebenkosten 2025: Was darf der Vermieter abrechnen?

Die Nebenkostenabrechnung für 2025 landet bald im Briefkasten. Doch welche Kosten darf der Vermieter überhaupt auf Sie umlegen? Wir geben einen vollständigen Überblick über die Betriebskostenverordnung (BetrKV) — und zeigen, wo Vermieter häufig zu viel abrechnen.

Die 17 umlagefähigen Betriebskostenarten

Die Betriebskostenverordnung definiert abschließend, welche Kosten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf:

1. Grundsteuer — die öffentliche Last des Grundstücks
2. Wasserversorgung — Wasserverbrauch, Grundgebühren, Zähler
3. Entwässerung — Abwasser, Niederschlagswasser
4. Heizung — Brennstoff, Wartung der Heizanlage, Schornsteinfeger
5. Warmwasser — Warmwassererzeugung, verbundene Heizungsanlagen
6. Aufzug — Strom, Überwachung, Wartung, TÜV
7. Straßenreinigung und Müllabfuhr
8. Gebäudereinigung — Treppenhausreinigung, Gemeinschaftsflächen
9. Gartenpflege — Pflege von Außenanlagen, Spielplätzen
10. Beleuchtung — Strom für Gemeinschaftsflächen
11. Schornsteinreinigung
12. Sach- und Haftpflichtversicherung — Gebäudeversicherung
13. Hauswart — aber nur Tätigkeiten, die nicht Verwaltung oder Instandhaltung sind
14. Gemeinschaftsantenne/Kabel — Betrieb und Wartung
15. Waschraum — Betrieb gemeinschaftlicher Waschküche
16. Sonstige Betriebskosten — z.B. Dachrinnenreinigung, Rauchmelder-Wartung

Was der Vermieter NICHT abrechnen darf

Diese Kosten sind ausdrücklich nicht umlagefähig:

• Verwaltungskosten — Hausverwaltung, Steuerberater, Bankgebühren für Mietkonto
• Instandhaltung und Reparaturen — neue Fenster, Dachsanierung, Rohrreparatur
• Modernisierungskosten — es sei denn, als Mieterhöhung nach § 559 BGB
• Leerstandskosten — der Vermieter trägt das Vermietungsrisiko
• Rechtsschutzversicherung des Vermieters
• Einmalige Kosten — z.B. Baumfällung, Schädlingsbekämpfung (umstritten)

Neuerungen 2025

• CO₂-Steuer — Die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter richtet sich nach dem energetischen Zustand des Gebäudes (CO₂KostAufG)
• Kabel-TV — Seit Juli 2024 dürfen Kabelgebühren nicht mehr pauschal über die Nebenkosten abgerechnet werden (Nebenkostenprivileg entfallen)
• Rauchmelder — Wartungskosten sind umlagefähig, Anschaffung nicht

Formale Anforderungen an die Abrechnung

• Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum zugestellt werden
• Gesamtkosten je Position müssen angegeben sein
• Der Umlageschlüssel muss erkennbar sein
• Vorauszahlungen müssen korrekt verrechnet werden
• Die Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein

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